Dopyt po zelených budovách rastie

Prieskum od Royal Institution of Chartered Surveyors1 (RICS) prináša aktuálny obraz o trendoch v oblasti nehnuteľností v regióne strednej a východnej Európy. Podľa prieskumu až 80% respondentov vníma ESG ako jedno z dôležitých kritérií pri strategickom rozhodovaní. Okrem toho, približne polovica respondentov vníma zvýšený nárast dopytu po prenájmoch v ekologických budovách.

Tak ako investori sú ochotní priplatiť si za lepšie, resp. zelenšie nehnuteľnosti, rovnako tak aj očakávajú zľavu pri nehnuteľnostiach s nižším ESG skóre. Na základe poznatkov získaných z RICS prieskumov, približne tri pätiny opýtaných sa s efektom brown discount už stretli a približne tretina opýtaných sa zhoduje, že zľava sa pohybuje medzi 10% - 25% z hodnoty nehnuteľnosti. Len 12% opýtaných zatiaľ na trhu nezaregistrovalo ani jeden zo spomínaných efektov.

Koncept Green premium a Brown discount

Brown Discount

Koncept Brown Discount vznikol ako reakcia trhu na nehnuteľnosti s podpriemerným ESG skóre. Tieto nehnuteľnosti sa považujú z investičného hľadiska za rizikovejšie, čo negatívne reflektuje ich trhovú cenu. Hlavným faktorom, negatívne ovplyvňujúcim ESG skóre je energetická efektivita nehnuteľnosti, ako aj samotná schopnosť ju dlhodobo zlepšovať. Investori často kladú dôraz na nehnuteľnosti s potenciálom rekonštrukcie a modernizácie. Nehnuteľnosti, ktoré nemajú ani potenciál na zlepšenie dlhodobo získavajú nízke ESG skóre.

Green Premium

Naopak pojem Green Premium odzrkadľuje ochotu investorov zaplatiť za investičnú nehnuteľnosť nad rámec bežnej trhovej ceny. V posledných rokoch sú nehnuteľnosti s vysokým ESG skóre stávajú čoraz žiadanejším a nedostatkovým tovarom na trhu, čím ich cena na trhu rastie aj napriek spomaľujúceho sa realitného trhu.

Tu je treba dodať, že pri nehnuteľnostiach je z samotného ESG najdôležitejší element práve „E“, resp. environmentálne hľadisko.

Autori článku

Karol Balco
Director
oddelenie oceňovania a finančného modelovania

Kristián Kozár
Associate
oddelenie oceňovania a finančného modelovania

Kontaktujte nás pre viac informácií

Ako sa meria ESG skóre nehnuteľností?

Najviac etablované spôsoby vyhodnocovania ESG kritérií sú certifikácie ako BREEAM a LEED.

BREEAM

BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) je medzinárodne uznávaný benchmark na hodnotenie udržateľnosti; teda environmentálnej, sociálnej a ekonomickej výkonnosti budovy. Nehnuteľnosti certifikované s BREEAM štandardom sú nie len ekologické a energeticky úsporné, ale aj konštruované s kladením ohľadu na urbanistiku a spoločenský záujem. Podľa štúdie Knight Frank | The Intellience Lab zo septembra 20212, sa komerčné kancelárske budovy predávajú s 8 – 18% prémiou oproti porovnateľným budovám bez tohto certifikátu.

LEED

LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) je medzinárodne uznávaným štandardom, ktorý známkuje nehnuteľnosti aplikáciou rigorózneho súboru kritérií hodnotiace použitie stavebných materiálov, životný cyklus budovy. Na základe štúdie publikovanej inštitúciou U.S. Green Building Council3 z augusta 2021 majú budovy s LEED certifikáciou v priemere o 4% vyššiu obsadenosť oproti porovnateľným nehnuteľnostiam bez tejto certifikácie. Rovnako tieto nehnuteľnosti boli schopné medzi rokmi 2016 – 2021 dosiahnuť o 11% vyššie príjmy z nájmu oproti porovnateľným nehnuteľnostiam na trhu.

Dôležité je spomenúť and energetickú úsporu. Budovy ocenené najvyšším štandardom BREEAM alebo LEED majú v priemere o 15 – 20% nižšie náklady na energie spojené z prevádzkou.

Zmena v scenérií sektora nehnuteľností: Slovenská perspektíva

Od začiatku roka 2023 môžeme na slovenskom realitnom trhu vnímať nárast yieldov4 komerčných ale aj rezidenčných nehnuteľností, teda nárast investormi očakávaných výnosov z realitných investícií, a tým aj pokles hodnôt nehnuteľností na slovenskom trhu.

Avšak na trhu vidíme, že nehnuteľnosti s vysokým ESG si hodnotu dokážu udržať lepšie, a teda sú odolnejšie voči negatívnym trhovým trendom. Preto platí, že zhoršujúci sa trhový sentiment má najväčší negatívny vplyv na nehnuteľnosti so zlou lokalitou, nedostatočným technologickým vybavením a nízkym ESG skóre. Na druhej strane nehnuteľnosti s vysokým ESG skóre najviac kapitalizujú pri náraste trhového sentimentu.

Tento jemný posun k udržateľnosti v sektore nehnuteľností podčiarkuje rastúce uvedomenie si, že udržateľnosť nie je len morálnym imperatívom; je to finančná stratégia, ktorá posilňuje investície do nehnuteľností proti neistotám vyvíjajúceho sa trhu.

Momentálne možno predpokladať, že aj na našom trhu budú ESG faktory čoraz viac vstupovať do transakcií v oblasti nehnuteľností a tým aj vplývať na ich ocenenie.

^{1 https://www.rics.org/news-insights/implementing-carbon-esg-and-sustainability-considerations-in-central-and-eastern-europe | 20/6/2023 |}^{https://www.rics.org/news-insights/implementing-carbon-esg-and-sustainability-considerations-in-central-and-eastern-europe}

^{2 Green building value: do green-rated buildings add a premium to sales price? | Victoria Ormond | 29/9/2021 | _{https://www.knightfrank.com/research/article/2021-09-29-green-building-value-do-greenrated-buildings-add-a-premium-to-sales-price}}

^{3 LEED builds value for real estate investors (USGBC Los Angeles) | U.S. Green Building Council | Dominique Hargreaves | 25/2/2022}

^{4 Yield predstavuje ročný zisk z nehnuteľnosti vyjadrený v percentách z celkovej ceny investície alebo z aktuálnej predpokladanej hodnoty.}