Die Immobilien-GmbH als Alternative zum Privatkauf

„Soll ich eine Anlageimmobilie besser privat kaufen oder lohnt sich zu diesem Zweck die Gründung einer eigenen Gesellschaft, zum Beispiel einer GmbH?“ Diese Frage sollte man sich vor einer Investition in eine fremdvermietete Immobilie grundsätzlich stellen.

Investieren Sie privat, fließen die erwirtschafteten Gewinne in Ihr Privatvermögen und sind im Rahmen der persönlichen Einkommensteuer zu versteuern. Sie führen also zu einer laufenden Einkommensteuerbelastung. Investiert man über eine private Immobilien-GmbH, fallen lediglich die festgeschriebenen 15 Prozent Körperschaftsteuer sowie ein Solidaritätszuschlag in Höhe von 5,5 Prozent auf die Körperschaftsteuer an. 

Zwar muss eine GmbH im Regelfall auch Gewerbesteuer auf ihre Erträge zahlen. Das gilt jedoch dann nicht, wenn es sich ausschließlich um eine Grundstücks-vermietung handelt oder wenn die GmbH ausschließlich vermögensverwaltend tätig ist und jegliche gewerbliche Aktivität vermieden wird. Hier gilt es, aufmerksam zu sein, denn bereits die Installation von Solaranlagen oder die Aufstellung von Münzwaschautomaten kann eine gewerbliche Tätigkeit darstellen.

Für einen steuerlichen Vorteilhaftigkeitsvergleich zwischen Privatinvestition oder Investition über eine GmbH muss der zu erwartende Mietüberschuss geschätzt werden. Relevante Faktoren sind die zu erwartenden tatsächlichen Ausgaben und die steuerliche Abschreibung. Diese beträgt in der Regel zwei Prozent auf den Gebäudeanteil. 

Soll die Immobilie finanziert werden, sind für die Steuerberechnung nur die Zinsen als steuerlich abzugsfähig zu berücksichtigen, nicht aber die Tilgungszahlungen. Ein großer Vorteil privater Immobilieninvestitionen liegt darin, dass die Immobilie außerhalb der steuerlichen Haltefrist von zehn Jahren steuerfrei verkauft werden kann. Rechnen Sie mit hohen Wertsteigerungen bei langer Haltedauer, wird eine Privatinvestition vorteilhaft sein.

Die Frage, ob Privatinvestition oder Investition über eine Immobilien-GmbH sollte in jedem Fall sorgfältig geprüft werden. Letztendlich bietet die Immobilien-GmbH nur einen steuerlichen Stundungseffekt. Wird das Vermögen der GmbH ausgeschüttet oder liquidiert, ist ein Gewinn auf privater Ebene zu versteuern. Im Ergebnis bietet sich eine Immobilien-GmbH für Investor:innen an, die langfristig mit einem steuerlichen Vorteil Immobilien-vermögen aufbauen möchten. Dann kann sich der erforderliche Aufwand durchaus lohnen und mit einem nennenswerten steuerlichen Liquiditätsvorteil verbunden sein.