Ferienwohnung klug vermieten

Mehr als 1,2 Millionen Menschen besitzen in Deutschland ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung. Je nach Belieben werden diese entweder ausschließlich selbst genutzt oder es erfolgt eine Vermietung, meist über einen beauftragten Vermittler. 

Der letztgenannte Fall kann zu steuerlichen Schwierigkeiten führen. So wie im Fall eines Ehepaares, welches an einen Vermittler mehrere Eigentumswohnungen vermietete. Der Vermittler vermietete die Ferienwohnungen nach Art eines Hotels an Gäste weiter und bot Sonderleistungen wie Frühstück im benachbarten Hotel sowie tägliche Reinigung an. Dabei rechnete der Vermittler die Kosten unter eigenem Namen für den Hotelaufenthalt inklusive Frühstück und Nebenkosten ab und überwies dem Ehepaar vierteljährig das Mietentgelt.

Unstreitig war die Leistung des Vermittlers als eine Vermietung nach Art eines Hotels zu werten, was zu gewerblichen Einkünften führt. Fraglich war jedoch, ob die Leistung des Vermittlers auch dem Ehepaar zuzurechnen war, das bisher nicht Einkünfte aus Gewerbebetrieb im Sinne des Paragrafen 15 Einkommensteuergesetz erklärte, sondern Vermietungseinkünfte nach Paragraf 21 Einkommensteuergesetz. Der Vorteil bei den Vermietungseinkünften gegenüber den Einkünften aus Gewerbebetrieb ist, dass eine Veräußerung der Ferienwohnung nach zehn Jahren oder bei ausschließlicher Selbstnutzung auch bei kürzeren Zeiträumen einkommensteuerfrei ist und bei der Vermietung auch keine Gewerbesteuer entsteht. Liegt ein Gewerbebetrieb vor, ist ein Veräußerungsgewinn immer steuerpflichtig. 

Das Finanzamt und dem folgend auch das Finanzgericht rechnete die gewerblichen Einkünfte des Vermittlers dem Ehepaar als Treugeber der Wohnungen zu. Mit Urteil vom 28. Mai 2020 (IV R 10/18), das erst jetzt amtlich veröffentlicht wurde, folgte der Bundesfinanzhof nicht der Auffassung des Finanzamtes und entschied zu Gunsten der Steuerpflichtigen, dass die hoteltypischen Leistungen des Vermittlers nicht auf die Vermietenden der Ferienwohnung abfärben und diese weiterhin Vermietungseinkünfte erzielen.