Veräußerung von Immobilien bei Scheidung

Bei Trennungen empfiehlt es sich, vorab die steuerlichen Folgen eines Auszugs bei einer möglichen Veräußerung zu prüfen.

In Deutschland werden pro Jahr durchschnittlich rund 140.000 Ehen geschieden. Regelmäßig geht es dabei auch um die Aufteilung des Vermögens und insbesondere des Eigenheims. Muss dieses scheidungsbedingt veräußert werden, sind die steuerlichen Folgen zu beachten. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit seiner Entscheidung vom 14. Februar 2023 (IX R 11/21) dahingehend für Klarheit gesorgt, jedoch nicht zur Freude der Steuerpflichtigen.

Im Streitfall hat der Kläger seinen hälftigen Miteigentumsanteil am gemeinsamen Einfamilienhaus an seine geschiedene Ehefrau veräußert. Zum Zeitpunkt der Veräußerung war der Kläger bereits aus dem Familienheim ausgezogen, die Immobilie wurde weiter von der geschiedenen Ehefrau und dem gemeinsamen minderjährigen Kind bewohnt. Die zehnjährige Haltefrist für steuerfreie Verkäufe wurde zum Veräußerungszeitpunkt noch nicht erreicht.

Grundsätzlich ist die Veräußerung eines Grundstücks steuerbegünstigt, sofern der Steuerpflichtige zwischen Anschaffung und Veräußerung der Immobilie diese ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat. Im vorliegenden Fall wollte der ausgezogene Vater, dass der Verkauf steuerfrei behandelt wird. Er begründete das damit, dass sein minderjähriges Kind weiter im Haus wohnt. Überdies liege keine Veräußerung vor, da die geschiedene Ehefrau mit einer Zwangsversteigerung drohte und hierdurch der Kläger nicht frei über den Zeitpunkt des Verkaufs entscheiden konnte. Der BFH hingegen erklärt die Veräußerung als steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft.

Die Überlassung zur Mitnutzung durch ein einkommensteuerlich zu berücksichtigendes Kind sei zwar dem Steuerpflichtigen zuzurechnen, da nicht von einer selbstständigen Haushaltsführung durch das Kind auszugehen ist. Die Mitnutzung durch die geschiedene Kindsmutter verhindert hingegen die Steuerfreiheit. Die Mitnutzung ist einer Überlassung an Dritte gleichgestellt.

Daher empfiehlt es sich, insbesondere bei einvernehmlichen Trennungen, vorab die steuerlichen Folgen eines Auszugs bei einer möglichen Veräußerung zu prüfen und beispielsweise den Miteigentumsanteil schon vor Auszug zu veräußern.