Suomi

Tiedot

  • Palvelu: Tilintarkastus, Lainsäädäntö ja sääntely, Neuvontapalvelut, Risk & Compliance, IFRS-neuvontapalvelut, Transactions & Restructuring, Restructuring
  • Toimiala: Kiinteistöt ja rakentaminen, Kiinteistöala, Rakennusala
  • Aihealue: Liiketoiminta- tai toimiala-aihe, Lainsäädäntö- tai säännösuutinen
  • Päivämäärä: 8.5.2013

Uudet konsolidointistandardit voivat vaikuttaa konsernitilinpäätökseen 

Uudet ja muutetut konsolidointistandardit tulevat EU:ssa pakollisina voimaan vuonna 2014. Uusia standardeja ovat IFRS 10 Konsernitilinpäätös, IFRS 11 Yhteisjärjestelyt sekä IFRS 12 Tilinpäätöksessä esitettävät tiedot osuuksista muissa yhteisöissä. Mahdolliset muutokset rakennus- ja kiinteistösijoitusalan konsernitilinpäätöksen sisältöön voivat olla hyvin merkittäviä.

IFRS 11 voi muuttaa joidenkin yhteisjärjestelyjen kirjanpitokäsittelyä

 

Rakennus- ja kiinteistöalalla yhteisjärjestelyitä käytetään varsin yleisesti, esimerkiksi osapuolten yhdistäessä resurssinsa merkittävän hankkeen toteuttamiseksi tai vaikkapa riskienhallintasyistä. Usein yhteisjärjestelyt myös mahdollistavat pääsyn uusille maantieteellisille alueille, esimerkiksi maihin, joissa tarvitaan paikallinen toimija mukaan hankkeisiin.

 

Olemassa olevat yhteisjärjestelyt tulee analysoida, sillä uuden standardin lähestymistapa poikkeaa nykyisestä standardista. Yhteisjärjestelystä on kyse, kun kahden tai useamman osapuolen välillä on tehty sopimus, jonka mukaan merkityksellisiä toimintoja koskevat päätökset edellyttävät määräysvallan jakavien osapuolten yksimielistä hyväksymistä. Nykyinen säännöstö korostaa järjestelyn juridista rakennetta, mutta uusi standardi painottaa järjestelystä syntyvien oikeuksien ja velvollisuuksien luonteen tosiasiallista sisältöä. Luonnollisesti uudet säännökset on syytä huomioida myös uusien järjestelyiden suunnittelussa.

 

Yhteisjärjestelyt luokitellaan joko yhteiseksi toiminnoksi tai yhteisyritykseksi. Silloin kun yhteisjärjestely on toteutettu ilman erillistä sijoitusvälinettä, esim. yritystä, se luokittuu aina yhteiseksi toiminnoksi. Jos taas yhteisjärjestely on toteutettu sijoitusvälineen kautta, mutta järjestelyn laillinen muoto tai sopimukset (kuten osakassopimus) antavat osapuolille suoran oikeuden tiettyihin omaisuuseriin ja osapuolilla on vastuu tietyistä veloista, järjestely luokitellaan yhteiseksi toiminnoksi. Toisinaan myös muut tosiasiat ja olosuhteet voivat osoittaa, että yhteisjärjestelyssä on kyse yhteisestä toiminnosta, josta osapuolet hyötyvät ja vastaavat omistusosuuksiensa suhteessa.

 

Jos edellä kuvatut näkökulmat eivät johda yhteiseksi toiminnoksi luokitteluun, järjestely on yhteisyritys. Tällöin osapuolet eivät ole oikeutettuja tiettyihin yhteisyrityksen omaisuuseriin, vaan omistus kohdistuu yhteisyritykseen ja nettovaroihin kokonaisuutena. Yhteisyrityksen tuloksesta kukin osakas saa omistustaan vastaavan osuuden.

 

Yhteisyrityksen luokittelu vaikuttaa sen kirjanpitokäsittelyyn:

 

  • Yhteiset toiminnot käsitellään yhdistelemällä rivi riviltä taseeseen oma osuus kyseisen toiminnon varoista ja veloista. Tuloslaskelmaan yhdistellään rivi riviltä osuus yhteisen toiminnon tuotoista ja kuluista. 
  • Yhteisyritykset taas yhdistellään jatkossa aina pääomaosuusmenetelmällä, samalla tavoin kuin osakkuusyritykset. Tuloslaskelmaan yhdistellään osapuolen omistusprosentin mukainen osuus yhteisyrityksen tuloksesta. Yhteisyrityksen osapuolen taseessa olevaa yhteisyrityksen osakkeiden kirjanpitoarvoa oikaistaan osuudella kauden tuloksesta ja osuudella muista mahdollisista yhteisyrityksen oman pääoman muutoksista.

 

Lähtökohtaisesti, jos yhteisjärjestely on nykyisen säännöstön mukaan luokiteltu yhteisessä määräysvallassa olevaksi yksiköksi, se yleensä luokittuu myös IFRS 11:n mukaan yhteisyritykseksi. Kuitenkin myös muut sijoitukset (tytäryhtiöt, osakkuusyhtiöt) on syytä tarkastella uusien standardien näkökulmasta (esimerkiksi osakassopimusten sisällön vaikutukset) eli vastaako järjestelyiden käsittely niiden tosiasiallista sisältöä myös uusien standardien valossa.

 

Merkittävin muutos IFRS 11:n kautta tulee niille konserneille, jotka ovat yhdistelleet yhteisyritysosuudet aiemmin suhteellisen yhdistelytavan mukaisesti ja nyt yhdistelytapa muuttuu pääomaosuusmenetelmäksi. Tällöin yhteisyritysosuus huomioidaan tuloksessa yhden rivin kautta, esimerkiksi yhteisyrityksen liikevaihdosta ei enää sisällytetä osuutta konsernin liikevaihtoon.

 

Rakennus- ja kiinteistöalalla on tyypillisesti järjestelyjä asunto-osakeyhtiöinä ja keskinäisinä kiinteistöyhtiöinä. Tällöin yhtiö toimii niin sanotusti kuorena ja tosiasiassa osakkeet oikeuttavat hallitsemaan tiettyä tilaa tai asuntoa, ja vastaavasti omistajat vastaavat vain tilaan tai asuntoon kohdistuvista veloista. Näiden osalta kirjanpitokäsittely ei ole muuttumassa, vaan niiden katsotaan olevan yhteisiä toimintoja, sillä vaikka kyseessä on yhtiö (eli sijoitusväline), niin järjestelyn laillinen muoto ja sopimukset määrittävät suoraan oikeudet omaisuuseriin sekä vastaavasti ne velat, joista ollaan vastuussa.

 

Suurissa hankkeissa voidaan rakennus- ja kiinteistösijoitusalalla käyttää hyvinkin monimutkaisia rakenteita ja erilaisia yhtiömuotoja. Sopimukset voivat myös olla hyvin pitkiä ja ne voivat muodostua useista osasopimuksista. Näiden kaikkien yhteistarkastelu voi olla haasteellista, ja analysointiin on syytä varata riittävästi aikaa.

 

IFRS 10 tuo uuden määräysvaltaan perustuvan lähestymistavan myös erityistä tarkoitusta varten perustettujen yksiköiden käsittelyyn

 

Kiinteistö- ja rakennusalalla käytetään paljon erilaisia rakennejärjestelyitä. Ne on voitu toteuttaa tietyn lopputuloksen saavuttamiseksi ja ne ovat voineet nykyisen SIC 12 Konsernitilinpäätös – erityistä tarkoitusta varten perustetut yksiköt – tulkinnan perusteella jäädä konsolidointivaatimuksen ulkopuolelle. Tulkinnan mukaan tällainen yksikkö on yhdisteltävä konsernitilinpäätökseen silloin, kun yhteisön ja yksikön välisen suhteen tosiasiallinen luonne osoittaa, että yksikkö on yhteisön määräysvallassa. Määräysvaltaan voi viitata esimerkiksi se, että yhteisöllä on tosiasiallisesti oikeus pääosaan yksikön tuottamasta hyödystä, ja sen vuoksi yhteisö saattaa olla alttiina riskeille, jotka liittyvät yksikön toimintaan.

 

Uuden IFRS 10:n mukaan konsolidointia edellytetään, jos sijoittajalla on valta sijoituskohteeseen, se altistuu sijoituskohteen muuttuville tuotoille ja sillä on mahdollisuus käyttää valtaansa vaikuttaakseen sijoituskohteen muuttuviin tuottoihin. Usein järjestelyt on rakennettu niin, etteivät äänioikeudet tai muut vastaavat ole ratkaisevia, kun määritellään, kenellä on määräysvalta. Tällaisessa tilanteessa tulee tarkastella muita mahdollisesta asiaan vaikuttavia seikkoja, esimerkiksi sijoituskohteen tarkoitusta ja rakennetta, muita sopimusjärjestelyitä sekä merkittävää altistumista muuttuvien tuottojen vaihtelulle. Samoin asiaan voi vaikuttaa se, onko havaittavissa merkkejä siitä, että sijoittaja on ohjannut merkityksellisiä toimintoja.

 

IFRS 10 siis edellyttää, että osapuoli altistuu sijoituskohteen muuttuvalle tuotolle tai on oikeutettu sen muuttuvaan tuottoon, mutta enää ei ole vaatimusta saada pääosaa hyödyistä. Tätä kautta voi kiinteistö- ja rakennusalalla tulla muutoksia esimerkiksi kiinteistörahastojen käsittelyyn. Standardi antaa aiempia säännöksiä enemmän ohjeistusta sen harkintaan, toimiiko osapuoli päämiehen vai agentin roolissa. Tällöin harkitaan niiden toimintojen laajuutta, joihin sijoittajalla on mahdollisuus vaikuttaa sekä sitä, kuinka paljon osapuoli voi käyttää harkintaansa näissä päätöksissä. Toisaalta, myös muiden osapuolien mahdolliset oikeudet poistaa osapuoli päätöksentekijäasemastaan on seikka, joka vaikuttaa arvioon siitä, onko kyseessä toiminta agenttina vai päämiehenä (eli tuleeko sijoituskohde konsolidoitavaksi vai ei). Analyysi voi olla erityisen vaikeaa silloin, kun osapuoli toimii sekä rahaston hallinnoijana että sijoittaa varoja kyseiseen rahastoon. Joissakin tilanteissa osapuolella voi jopa olla määräysvalta, vaikka sillä ei olisi ollenkaan suoraa sijoitusta rahastossa. Kaiken kaikkiaan näiden järjestelyiden analysointi voi olla haasteellista ja edellyttää harkintaa.

 

IFRS 12 edellyttää kattavia liitetietoja

 

IFRS 12 Tilinpäätöksessä esitettävät tiedot osuuksista muissa yhteisöissä -standardi sisältää jatkossa kaikki konsolidointistandardeihin liittyvät esittämisvaatimukset. Se edellyttää monin osin aiempaa kattavampia liitetietoja konsernitilinpäätökseen yhdistellyistä tytär- ja osakkuusyrityksistä, yhteisjärjestelyistä sekä strukturoiduista järjestelyistä ja lisäksi myös liitetietoja sellaisista strukturoiduista järjestelyistä, joita ei yhdistellä konsernitilinpäätökseen.

Lisätietoja

  • Margit Tuomala, IFRS-asiantuntija
    puh. 020 760 3553
    etunimi.sukunimi@kpmg.fi
 

Jaa sisältö

Share this