Steuertipp: Steuern sparen beim Immobilienverkauf durch Übertragung an die Kinder

Die Besteuerung von Spekulationen und Wertsteigerungen am Immobilienmarkt stehen im Fokus des Gesetzgebers: Wer sich ein Haus anschafft und innerhalb von zehn Jahren wieder verkauft, ohne selbst darin zu wohnen, muss auf den Gewinn Einkommensteuern zahlen.

Doch wie verhält es sich, wenn die Immobilie vorab auf die Kinder übertragen und dann von diesen verkauft wird? Lässt sich so die Steuerlast verringern? Hierüber hat der Bundesfinanzhof in einem Urteil vom 23. April 2021 entschieden.

Im konkreten Fall war eine Steuerpflichtige genau so vorgegangen: Sie wollte eine Immobilie aufgrund einer günstigen Gelegenheit bereits nach einem Jahr wieder verkaufen – und zwar mit einem Gewinn in Höhe von rund 100.000 Euro. Ein Käufer war schon gefunden. Ohne Frage wäre ihr Gewinn steuerpflichtig. Die Besitzerin verschenkte die Immobilie also an ihre Kinder – und diese verkauften das Haus noch am selben Tag. Es ergab sich ein Steuervorteil von 15.000 Euro.

Die Kinder sollten zwar ebenfalls Steuern auf den Gewinn zahlen, allerdings deutlich weniger. Die Begründung: Der Einkommensteuersatz der Mutter war aufgrund ihrer sonstigen Einkünfte und dem progressiven Steuertarif höher als derjenige der Kinder. 

Daher ergab sich im Vergleich zu einem Verkauf durch die Mutter für die Kinder ein Steuervorteil in Höhe von rund 15.000 Euro. Die Schenkung erfolgte weder mit der Verpflichtung die Immobilie zu veräußern noch den Gewinn an die Mutter abzuführen.

Dennoch sahen das Finanzamt und dem folgend das Finanzgericht München hierin einen sogenannten Gestaltungsmissbrauch im Sinne des §42 der Abgabenordnung und wollten den Gewinn bei der Mutter versteuern.

Hier widersprach der Bundesfinanzhof und stellte fest, dass insofern kein Gestaltungsmissbrauch vorliegt. Er erklärte, durch die Schenkung der Mutter treten die Kinder im Hinblick auf den Anschaffungszeitpunkt und die Anschaffungskosten für steuerliche Zwecke in die Fußstapfen der Mutter.

Das heißt, es kommt natürlich auch bei den Kindern zu einer Besteuerung, diese erfolgt allerdings unter Berücksichtigung deren persönlicher Verhältnisse – wie in diesem Fall einem niedrigeren Steuersatz. Insofern liege in der Schenkung an die Kinder und dem anschließenden Verkauf kein Gestaltungsmissbrauch vor.

Weiter heißt es, Steuerpflichtige können rechtliche Verhältnisse grundsätzlich so gestalten, dass sich eine geringe steuerliche Belastung ergibt. Das Bestreben, Steuern zu sparen, macht für sich allein eine Gestaltung noch nicht unangemessen. Anders wäre die Betrachtung gewesen, wenn die Mutter den Veräußerungsgewinn wieder zurückerhalten hätte, die Kinder also nicht voll berechtigte Eigentümer:innen geworden wären.