Steuertipp: Immobilienschaukel - Vorteile eines Verkaufs in der Familie

Einige Menschen halten seit vielen Jahren fremdvermietete Immobilien. Diese dürften in der Regel ertragbringend sein und auch einen deutlichen positiven Überschuss erwirtschaften. Damit sind allerdings auch regelmäßig Steuerzahlungen auf die laufenden Erträge verbunden.

Sind Sie länger als zehn Jahre Eigentümer:in der Immobilie, bietet sich eine Schaukellösung durch Verkauf in der Familie an. Die Grundidee ist folgende: Nach Ablauf von zehn Jahren kann nach deutschem Steuerrecht grundsätzlich eine privat gehaltene und vermietete Immobilie steuerfrei verkauft werden. Wird die Immobilie innerhalb der Familie verkauft, sollten dabei Konditionen wie unter fremden Dritten vereinbart werden.

Wie geht man vor: Der Verkauf der Immobilie oder eines Miteigentumsanteils erfolgt durch einen notariell beurkundeten Vertrag zum Verkehrswert beispielsweise zwischen Eheleuten oder an die Kinder. Der Wert der Immobilie dürfte im Regelfall gegenüber dem Anschaffungszeitpunkt erheblich gestiegen sein. Der/Die Käufer:in erhält durch den Kauf neue Anschaffungskosten und damit auch steuerwirksame Abschreibungen (AfA) auf den Wert des Gebäudes und der Außenanlagen.

Damit ist bei dem verkaufenden Familienmitglied ein sogenannter steuerfreier Step-up möglich und die zukünftigen steuerpflichtigen Erträge beim erwerbenden Familienmitglied werden durch höhere Abschreibungen reduziert. Erfolgt dies beispielsweise zwischen Eheleuten, kommt diese Steuerentlastung bei der gemeinsamen Einkommensteuerveranlagung beiden zugute.

• Historischer Wert des Gebäudes (als Bemessungsgrundlage für Abschreibungen): 800.000 Euro
  
• Abschreibungen über 50 Jahre: 2% von 800.000 Euro = 16.000 Euro p.a.
• Aktueller Verkehrswert des Gebäudes: 1.500.000 Euro
• Abschreibungen über 50 Jahre: 2% von 1.500.000 Euro = 30.000 Euro p.a.

> Wichtig: Die erwähnten 50 Jahre beginnen neu zu laufen – damit verlängert sich der steuerliche Abschreibungszeitraum gerade auch bei älteren Immobilien deutlich.

Wie beschrieben, sollten die Konditionen des Verkaufs fremdüblich sein. Dennoch kann aber beispielsweise der Kaufpreis auch über einen privat geschlossenen Darlehensvertrag zwischen den Familienmitgliedern getätigt werden. Die Tilgungen und Zinszahlungen können so aus den Mieterträgen erfolgen. Um steuerlich anerkannt zu werden, ist es auch zwingend erforderlich, dass diese Zahlungen nicht nur vereinbart, sondern auch nachweisbar durchgeführt werden.

> Tipp: Sollten Sie über diese Variante nachdenken, überlegen Sie, ob Sie den Kauf über eine gemeinsame Ehegatten-GbR abwickeln. Dann fallen die Notar-gebühren nur einmalig an, auch wenn Sie nach zehn Jahren erneut „schaukeln“.