Steuertipp: Gutachten bei Grundstückschenkung mit Nießbrauch?

Grundstücksschenkungen unter Einräumung eines Nießbrauchrechts für die Schenkenden sind eine beliebte Gestaltung im Rahmen von vorweggenommenen Erbfolgen. 

Dies gilt aktuell umso mehr, als dass sich die steuerlichen Immobilienwerte erhöht haben und die Freibeträge seit mehr als zehn Jahren nicht angepasst wurden. Der Nießbrauchwert reduziert dabei die steuerliche Bemessungsgrundlage der Schenkung. Dabei gibt es zwei Methoden der Wertermittlung des Nießbrauchs. Zum einen nach dem steuerlichen Bewertungsgesetz, bei dem der Nießbrauch separat berechnet und vom Grundstückswert abgezogen wird. Zum anderen durch ein Verkehrswertgutachten nach Paragraph 198 Bewertungsgesetz, bei dem der Nießbrauch unmittelbar wertmindernd bei der Grundstücksbewertung berücksichtigt wird.

Dabei führt die Verkehrswertermittlung durch ein Gutachten in nicht wenigen Fällen zu einem erheblich höheren Nießbrauchwert als mit Hilfe des Bewertungsgesetzes  - und damit zu einer niedrigeren Schenkungsteuer. Dies ist im Wesentlichen darin begründet, dass man beim Verkehrswertgutachten nicht an den steuerlichen Zinssatz von 5,5 Prozent gebunden ist und die Angaben der Sterbetafel im Hinblick auf die durchschnittliche Lebenserwartung angepasst werden können.

Ein weiterer Vorteil gegenüber dem Bewertungsgesetz besteht darin, dass der Nießbrauch keine Mindestlaufzeit haben muss. Wird bei der Bewertung nach dem Bewertungsgesetz der Nießbrauch bei einem frühzeitigen Versterben des Schenkers an die tatsächliche Lebensdauer angepasst, so unterbleibt dies beim Verkehrswertgutachten. Überträgt zum Beispiel ein 60-Jähriger seine Immobilie mit einem Jahresertrag von 24.000 Euro unter Einräumung eines Nießbrauchs und verstirbt nach einem Jahr, so beträgt der Wert des Nießbrauchs bei Schenkung circa 300.000 Euro und reduziert sich durch den frühzeitigen Tod auf lediglich 24.000 Euro. Das heißt: 276.000 Euro müssen nachversteuert werden. Im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens erfolgt keine Anpassung des Nießbrauchwerts durch den frühzeitigen Tod, da es hierfür keine gesetzliche Grundlage gibt. 

Diese Auffassung wurde mit einer Verfügung aus Rheinland-Pfalz vom 15. Dezember 2022 jüngst von der Finanzverwaltung bestätigt. Insofern sollte bei der Übertragung von Immobilien unter Einräumung von Nießbrauchrechten stets geprüft werden, ob ein Verkehrswertgutachten nach Paragraph 198 Bewertungsgesetz von Vorteil ist.