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  • Datum: 02.10.2013

Steigende Preise im Wohnsegment 

Interviewpartner: Ulrich Prien, Leiter Immobilien von KPMG Schweiz

Wie präsentiert sich die aktuelle Situation auf dem Schweizer Anlageimmobilienmarkt?

Ulrich Prien: Der von KPMG erhobene «Swiss Real Estate Sentiment Index» – eine repräsentative Umfrage bei über 220 Investoren und Bewertern von Anlageimmobilien – deutet auf eine leichte Abflachung der Preisentwicklung hin. Im Fokus der Marktteilnehmenden stehen Wohnimmobilien und Liegenschaften an zentralen Lagen. Sie sehen sich in diesen Bereichen allerdings mit einer Knappheit an geeigneten Investitionsobjekten konfrontiert. Für kommerzielle Liegenschaften, wie beispielsweise Büro- und Verkaufsflächen, werden moderate Preisrückgänge erwartet.

Ist denn der Zenit bei der Preisentwicklung erreicht?

Ulrich Prien: Dies muss je nach Segment anders beurteilt werden. Im kommerziellen Bereich erwarten die Befragten nach einer langen Phase von Preisanstiegen nun leicht rückläufige Preise. Im Wohnsegment ist dagegen aufgrund des anhaltenden Anlagedruckes mit steigenden Preisen zu rechnen. Im Vergleich zu den Vorjahren sind jedoch auch hier gewisse Abbremsungstendenzen feststellbar. Die Renditedifferenz zu Obligationen scheint aber noch genügend Attraktivität zu haben und die Zuwanderung stützt die Nachfrage ebenfalls.

Welches sind im aktuellen Marktumfeld die interessantesten Anlagesegmente?

Ulrich Prien: Im aktuellen Marktumfeld liegen die Präferenzen der Investoren bei Wohnliegenschaften im mittleren Preissegment. Hier ist weiterhin eine hohe Mieternachfrage zu registrieren, was sich entsprechend auf die Preisbildung auswirkt. Auch das Thema «Wohnen im Alter/Pflege» gewinnt aufgrund des demografischen Trends zunehmend an Bedeutung. Angesichts der teilweisen Marktöffnung durch das neue Spitalgesetz können sich institutionelle Anleger auch Investitionen in diesem Bereich vorstellen.

Was macht den Schweizer Anlageimmobilienmarkt für institutionelle Anleger wie Pensionskassen oder Versicherungen attraktiv?

Ulrich Prien: Sicherlich die bereits erwähnte und nach wie vor attraktive Renditedifferenz zu Obligationen. Die Rendite von Immobilienanlagen liegt dabei weit über dem seit 2012 in der beruflichen Vorsorge verlangten Mindestzinssatz von 1.5%. Es ist deshalb nicht verwunderlich, dass Pensionskassen ihre Immobilienallokation vornehmlich auf Kosten der Anlagen in festverzinslichen Papieren erhöht haben.

Kann heute in Bezug auf die Pensionskassen und deren stark ausgebauten Immobilienanlagen bereits von einer «Overexposure» gesprochen werden? Was passiert, wenn die Zinsen anziehen?

Ulrich Prien: Von einer grundsätzlichen Überausstattung kann keine Rede sein. Es ist aber nicht von der Hand zu weisen, dass die Schweizer Vorsorgeeinrichtungen ihre Immobilienquote in den letzten Jahren stark erhöht haben. Gegenwärtig sind über 20% des Gesamtportfolios in inländische Immobilienanlagen investiert. Der Anteil von Investitionen in Immobilien im Ausland ist dabei marginal.

 

Einen graduellen Zinsanstieg könnten die hiesigen Pensionskassen relativ gut wegstecken. Ein abrupter starker Zinsanstieg gekoppelt mit einer rezessiven Wirtschaftslage hätte jedoch grössere Auswirkungen. Der historische Vergleich mit der Immobilienkrise aus den 1990er Jahren lässt vermuten, dass die bilanzierten Immobilienwerte von Vorsorgeeinrichtungen aufgrund der marktnahen Bewertungen und der vermehrten Investitionen in den konjunktursensitiven kommerziellen Bereich auf eine allfällige Marktveränderung tendenziell zyklischer als in den 1990er reagieren dürften.

In jüngster Vergangenheit kam es im Schweizer Anlageimmobilienmarkt vermehrt zu Investitionen aus dem Ausland. Welche Akteure stecken dahinter?

Ulrich Prien: Prominent war beispielsweise die Übernahme des Uetlihof-Bürogebäudes der Credit Suisse durch den Norwegischen Staatsfonds im letzten Jahr. Weitere Aktivität lässt sich bei bestimmten Hotelliegenschaften mit «Trophäencharakter» beobachten, für welche sich Käufer aus dem nahen oder fernen Osten interessieren. Dann sind natürlich auch Familienbetriebe aus unseren Nachbarländern an Schweizer Liegenschaften interessiert, zumal diese meistens bereits Erfahrungen im Markt haben und hier auch andere Geschäfte wie Industriebeteiligungen halten. Ausländische Akteure benötigen allerdings eine bestimmte Transaktionsgrösse, um in den komplexen Schweizer Markt einzusteigen.

Ist die Nachfrage aus dem Ausland mit Risiken verbunden? Und gibt es auch Faktoren, welche die Nachfrage hemmen?

Ulrich Prien: Im Vordergrund steht sicher die nach wie vor gültige «Lex Koller» in Bezug auf Wohnliegenschaften und die entsprechende parlamentarische Diskussion. Aufgrund dieser Einschränkung ist das ausländische Interesse an solchen Anlageimmobilien im Vergleich zur inländischen Nachfrage von vermögenden Privatinvestoren und institutionellen Anlegern weiterhin als bescheiden einzustufen und hat daher kaum Auswirkungen auf die allgemeine Preisbildung. Die von ausländischen Investoren bevorzugten Geschäftsliegenschaften mit hoher Lagequalität sind im relativen Vergleich zum Ausland teuer, was durch die Frankenstärke weiter akzentuiert wird. Grundsätzlich bewirkt eine erhöhte Nachfrage aus dem Ausland keine zusätzlichen Risiken, aber sie kann je nach Zahlungsbereitschaft preistreibend wirken.

Wie sieht es umgekehrt aus: Investieren Schweizer Anleger im Ausland?

Ulrich Prien: Generell lässt sich feststellen, dass Schweizer Investoren weiterhin eine gewisse Skepsis gegenüber ausländischen Immobilienmärkten hegen. Der anhaltende Anlagedruck auf dem hiesigen Markt regt allerdings zum Umdenken an. Viele ausländische indirekte Anlageformen sind aber sehr komplex. Gepaart mit dem grenzüberschreitenden Charakter der Investition bedeutet dies hohe Ansprüche an die Investoren. Hinzu kommt das Erfordernis nach fundierten, lokalen Marktkenntnissen und am Ende müssen die Investoren auch definiert haben, wie mit Währungsschwankungen umgegangen werden soll.

Welche Risikofaktoren beeinflussen heute und in Zukunft den Schweizer Anlageimmobilienmarkt?

Ulrich Prien: Neben der Zinsentwicklung spielen die durch die hohe Bautätigkeit bedingte Angebotsausweitung und vor allem regulatorische Entwicklungen eine Rolle. Zu letzteren gehören die erhöhten Eigenkapitalanforderungen der Banken, welche sich unmittelbar auf die Finanzierung von Liegenschaften auswirken. Ebenfalls einen Einfluss haben die aktuellen Verhandlungen über steuerrechtliche Fragen respektive deren mögliche Konsequenzen für die Unternehmenssteuern. Auswirkungen werden auch die verschiedenen Initiativen haben, welche die Personenfreizügigkeit oder die Standortattraktivität für Unternehmen beeinflussen können.

 

Interview: Sarah Hefti, Media Relations

 

Ulrich Prien

 

Leiter Immobilien von KPMG Schweiz