In de jaren tot 2012 wordt toegewerkt naar bekostiging van aanbieders op basis van een integraal tarief waarin ook de kapitaalslasten (rente en afschrijving) zijn begrepen. De werkelijk kosten van rente en afschrijvingen zullen niet langer worden vergoed, maar daarvoor in de plaats komt een Normatieve HuisvestingsComponent (NHC), als onderdeel van een integraal verkooptarief. Na 2012 zal er een situatie zijn ontstaan waarin de aanbieders volledig risico lopen voor zowel de prijs, als voor de hoeveelheid geproduceerde diensten.
De overheid gaat er vanuit dat door de verwachte groei van de te leveren zorg op macro-niveau er voor de aanbieders geen problemen hoeven te ontstaan als gevolg van een te lage dekking van de kapitaalslasten. In individuele gevallen kunnen er echter wel degelijk problemen ontstaan. Ziekenhuizen die relatief kort geleden - onder het oude bouwregime - zijn gebouwd of gerenoveerd zijn daarbij meestal in het nadeel.
Tegelijk met de verandering in bekostiging van de kapitaalslasten ontstaat er ook een ander beeld van de waarde, besloten in het vastgoed. Uiteindelijk zal het zo zijn dat - wanneer aanbieders geheel risico lopen op hun investeringen - zij ook profiteren van waardestijging van hun onroerend goed, en nadeel ondervinden van waardedaling daarvan.
Het is nog onduidelijk welke regels zullen gelden bij vervreemding van vastgoed dat is gebouwd in de afgelopen jaren. Het lijkt erop dat boekwinsten bij vervreemding niet zullen mogen worden uitgekeerd, maar voor de zorg moeten worden bestemd.
Wat kan KPMG voor u betekenen?
Bij investeringbeslissingen speelt door de nieuwe systematiek een doorslaggevende rol de vraag of de investering in de toekomst kan worden terugverdiend. Tegenwoordig wordt anders aangekeken tegen de bouwplannen. Flexibel bouwen is daarbij een sleutelbegrip: wanneer zo wordt gebouwd dat in de toekomst een zorgunit zonodig zou kunnen worden verbouwd tot appartement of kantoor geeft dat meer mogelijkheden om het vastgoed te exploiteren. KPMG kan u helpen om deze vraagstuk te verhelderen.
De vraag of een investering kan worden terugverdiend is een belangrijke, maar ook een passende financiering is een punt dat nu meer van belang is dan in het vroegere kapitaallastenregime. KPMG heeft langjarige ervaring met financieringsvraagstukken onder normale, bedrijfseconomische investeringsomstandigheden.
Een investering op uw balans beperkt de mogelijkheden voor volgende investeringen omdat uw solvabiliteit daardoor ongunstig wordt beïnvloed. Heeft u nog andere investeringen voor ogen dan alleen in uw vastgoed, dan bestaat in principe de mogelijkheid om uw vastgoed te verkopen en terug te huren. Het kan voordelig zijn om uw vastgoed in een afzonderlijke rechtspersoon onder te brengen, bijvoorbeeld wanneer ook andere investeerders zouden willen deelnemen in uw vastgoed.
Een dergelijk besluit kent veel haken en ogen. KPMG kent de vastgoedmarkt goed en is in staat instellingen te begeleiden bij het nemen van deze beslissingen.
Zodra de vaste relatie tussen de kapitaalslasten en de vergoeding daarvan conform, het oude bouwregime vervalt is de bijzondere regelgeving ten aanzien van de verantwoording van vaste activa in de jaarrekening van zorginstellingen niet langer van toepassing. Dan gaan de gewone regels op die ook voor bedrijven gelden. Dat betekent: alleen waardering van die activa die daadwerkelijk een inkomstenstroom genereren in de toekomst en afschrijven over de economische levensduur.
Dit heeft grote gevolgen voor de jaarrekeningen, al vanaf boekjaar 2007!
KPMG heeft op 17 maart 2008 samen met Fortis en DTZ Zadelhoff een congres georganiseerd met als titel "Vastgoed: blok aan het been of appeltje voor de dorst?"
De presentatie die tijdens dit congres is gegeven kunt u hier downloaden (
746 kB).