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  • Date: 05/07/2011

New York : capitale de la coopérative immobilière 

[Décryptages - Entreprises & Economie]

Sur le plan immobilier, New York fait doublement exception dans le paysage américain. La ville qui ne dort jamais se distingue en effet non seulement par son architecture, mais aussi par ses habitudes en matière de propriété foncière.

Il y a deux façons, aux Etats-Unis, d’être propriétaire d’un appartement dans un immeuble. On peut l’être en condominium – une formule équivalente à la copropriété française – ou en coopérative (co-op), un dispositif qui s’apparente à notre société civile immobilière.

Dans un condominium, le conseil d’administration ne peut pas, sauf exception, s’opposer à l’arrivée d’un nouveau co-propriétaire. Il ne peut pas non plus procéder à son expulsion s’il paye régulièrement ses charges.

Dans la co-op, l’intuitu personae joue au contraire un rôle central. La coopérative fonctionne comme une société dont les associés doivent être agréés. La plupart des coopératives vérifient la solvabilité des candidats à la propriété. Beaucoup imposent également des règles de moralité, y compris pour les éventuels locataires. Elles ont également la faculté d’exiger le départ de copropriétaires qui viendraient à ne plus respecter le règlement.

Alors que le condominium et la co-op font généralement part égale dans les grandes villes américaines, à New York le système de la coopérative est historiquement beaucoup plus répandu. Il est en vigueur dans la quasi-totalité des immeubles d’avant-guerre et concerne plus de 80% de ceux construits depuis 1945. Dans les beaux quartiers de Manhattan, la coopérative est de règle.

Pour devenir propriétaire ou locataire d’un appartement dans un immeuble new-yorkais de bon standing, il est donc en pratique nécessaire d’être agréé par son board, qui statue sans avoir à justifier sa décision.

Et quand, pour une quelconque raison, on est déclaré persona non grata, il ne reste que la solution de l’achat ou de la location en condominium, plus chers et plus rares.

Ou encore la maison individuelle...