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  • Date: 07/05/2013

Compétitivité : l’impact de l’immobilier 

[Décryptages - International]
Depuis 1996, le prix moyen du m2 a plus que doublé en France alors qu’il est demeuré stable en Allemagne. Les loyers, apports initiaux et remboursements d’emprunts immobiliers, représentent aujourd’hui 24% du budget des ménages français, contre 14% outre-Rhin.

Pourtant, selon Eurostat, le service de statistiques de la Commission européenne, la dépense totale de logement atteint 32,4% de la consommation des ménages en France, et 35% en Allemagne. La différence s’explique par la fiscalité foncière et les assurances, le coût de l’énergie et du chauffage, l’eau, les meubles et l’entretien. Les Allemands y affectent 21% de leur revenu, les Français 8,4% seulement.

Cette situation reflète le niveau élevé en Allemagne, comparativement à la France, des dépenses d’entretien et du coût de l’énergie. Outre une meilleure qualité du logement, l’importance des charges d’entretien de l’autre côté du Rhin exerce sur les activités de services un effet d’entraînement qu’on ne retrouve pas dans l’Hexagone. Quant au prix élevé de l’énergie pour les ménages, il permet aux fournisseurs d’électricité allemands de proposer des tarifs bas aux industriels, accroissant d’autant leur productivité. La croissance s’en trouve stimulée et la compétitivité des entreprises progresse.

L’Allemagne se distingue aussi de la France par une faible proportion de propriétaires (45% contre 57%) et un marché locatif plus actif que dans l’Hexagone. Conjugué avec la modération des prix immobiliers, ce contexte facilite la mobilité géographique professionnelle des Allemands par rapport à celle des Français.

Les deux pays diffèrent enfin par les écarts régionaux de prix. En Allemagne, le coût de l’immobilier varie peu selon les régions. En France, les prix de l’Ile-de-France sont deux à quatre fois supérieurs à ceux des autres métropoles. Les entreprises qui sont contraintes de s’installer dans la région parisienne, du fait de son poids prépondérant dans la vie économique française, doivent supporter un surcoût de l’immobilier qui affecte leur rentabilité.

La stabilité des prix immobiliers allemands s’explique par une situation démographique déprimée que ne connaît pas la France. Le médiocre indice de fécondité en Allemagne soulève de graves problèmes à long terme, mais il permet actuellement de contenir l’inflation immobilière et contribue à améliorer la compétitivité de l’économie allemande.

La France est dans la situation inverse. L’accroissement de la population française entraîne une hausse de la demande de logements et du prix de l’immobilier, de nature à compromettre la croissance et à affecter la compétitivité du pays. A la suite du rapport Gallois, d’aucuns suggèrent que la restauration de la compétitivité de l’économie française pourrait passer par une baisse du prix de l’immobilier.
 

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