Suomi

Tiedot

  • Palvelu: Tilintarkastus, Lainsäädäntö ja sääntely, Veropalvelut, Arvonlisäverotus ja muu välillinen verotus, Yritysverotus
  • Toimiala: Kiinteistöt ja rakentaminen, Kiinteistöala
  • Aihealue: Liiketoiminta- tai toimiala-aihe, Lainsäädäntö- tai säännösuutinen
  • Päivämäärä: 28.1.2014

Kiinteistöyhtiön tappiot voi käyttää omistajanvaihdoksesta huolimatta 

KHO:n 19.11.2013 antaman päätöksen myötä kiinteistöyhtiöiden aikaisempien tappioiden käyttäminen saattaa olla mahdollista poikkeusluvalla entistä useammin omistajanvaihdostilanteesta huolimatta, mikäli yhteisö tai yhtymä jatkaa omistajanvaihdoksen jälkeen toimintaansa, vaihdokselle oli perusteltuja syitä ja tappiot eivät olleet muodostuneet kauppatavaraksi.

Viime aikoina verotuksessa tuntui muodostuneen käytäntö, että kiinteistöyhtiöiden ja erityisesti keskinäisten kiinteistöyhtiöiden tappioita ei käytännössä ole ollut mahdollista saada käytettyä poikkeusluvallakaan. Korkeimman hallinto-oikeuden (KHO) 19.11.2013 antaman päätöksen myötä aikaisempien tappioiden käyttäminen kuitenkin saattaa olla mahdollista poikkeusluvalla entistä useammin.

 

KHO:n päätös (2013:178) liittyi tapaukseen, jossa keskinäinen kiinteistöyhtiö oli vahvistanut verotuksessa tappioita verovuosilta 2000–2006. Yhtiön koko osakekanta oli myyty vuonna 2007, minkä seurauksena mahdollisuus tappioiden vähennysoikeuteen oli menetetty. Tuloverolain mukaan yhteisön tappioita ei saa vähentää, jos tappiovuoden aikana tai sen jälkeen yli puolet sen osakkeista on vaihtanut omistajaa. Verohallinto voi kuitenkin erityisistä syistä hakemuksesta myöntää oikeuden tappion vähentämiseen silloin, kun se on yhteisön toiminnan jatkumisen kannalta tarpeen.

 

Kyseisessä tilanteessa tappioiden vähentäminen edellytti tällaista tuloverolain mukaista poikkeuslupaa, mutta sekä Verohallinto että hallinto-oikeus olivat hylänneet kiinteistöyhtiön tappioiden poikkeuslupahakemuksen. Käytännössä ennen KHO:n ratkaisua hallinto-oikeuksissa oli kehittynyt tiukka ratkaisulinja keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden tappioiden vähentämiseen. Hallinto-oikeuden kannan mukaan keskinäinen kiinteistöyhtiö on luonteeltaan kulujen hallinnointiyksikkö, eikä poikkeusluvan myöntäminen olisi niiden toiminnan kannalta tarpeen.

 

Kiinteistöyhtiö kuitenkin valitti saamastaan päätöksestä korkeimpaan hallinto-oikeuteen ja KHO kumosi hallinto-oikeuden ja veroviraston päätökset ja palautti asian Verohallinnolle uudelleen käsiteltäväksi.

 

KHO:n antaman päätöksen perusteluissa todetaan, että tappion käyttölupa tulee pääsääntöisesti myöntää, mikäli yhteisö tai yhtymä jatkaa omistajanvaihdoksen jälkeen toimintaansa, vaihdokselle oli perusteltuja syitä ja tappiot eivät olleet muodostuneet kauppatavaraksi.

 

KHO:n päätöksen myötä keskinäisiä kiinteistöosakeyhtiöitä ei ole syytä asettaa erilaiseen asemaan kuin muita yhtiöitä, vaikka kyseiseen liiketoimintamuotoon liittyykin taloudellisia ja oikeudellisia erityispiirteitä. Olennaista on, että omistajanvaihdostilanteessa kiinteistöyhtiön tappiot eivät muodostu kauppatavaraksi, vaan kaupalle on liiketaloudellinen peruste. Tällainen peruste lienee useimmiten löydettävissä kiinteistöyhtiöiden kauppatilanteissa.

 

Koska Verohallinto on noudattanut hallinto-oikeuden tiukennettua linjausta, on se saattanut aiheetta evätä poikkeusluvan tappioiden vähentämiselle. KHO:n tuoreen päätöksen myötä myös aiemmin evättyihin poikkeuslupahakemuksiin voi tällä perusteella hakea oikaisua. Lisäksi kiinteistöjen kauppatilanteissa on syytä selvittää, onko kiinteistöyhtiöllä vanhoja verotappioita, joiden vähennysoikeus voitaisiin poikkeusluvalla säilyttää. KPMG:n asiantuntijat ovat apunasi näissä ja muissa kiinteistöjen omistamisen ja kiinteistötransaktioiden verotukseen liittyvissä kysymyksissä.

Lisätietoja

  • Laura-Maria Viljanen, tilintarkastaja
    KPMG Oy Ab
    Puh: 020 760 3171
    S-posti: etunimi.sukunimi@kpmg.fi
 

Jaa sisältö

Share this

Kiinteistöt ja rakentaminen

KPMG:n asiantuntijat tarjoavat rakennus- ja kiinteistöalan neuvontapalveluita kaikissa liiketoiminnan vaiheissa.