Danmark

Oplysninger

  • Ydelse: Tax, Person- & Erhvervsbeskatning
  • Type: Information om KPMG
  • Dato: 05-03-2010

Ejendomsvurderingen for 2009 for private boliger 

SKAT vil i løbet af marts udsende de nye ejendomsvurderinger pr. 1. oktober 2009. Der vil for en række ejendomme kunne forventes endog væsentlige fald i den offentlige værdiansættelse.

SKAT har oplyst, at de nye vurderinger er tilgængelige for personer i deres personlige skattemapper i TastSelv-systemet fra fredag den 5. marts 2010.

 

Hvem skal være særligt opmærksom på de nye ejendomsvurderinger for 2009?
Alle der står over for en potentiel overdragelse af fast ejendom med ny vurdering pr. 1. oktober 2009 efter de skattemæssige retningslinjer for værdiansættelse, hvor ejendomsvurderingen har betydning, dvs. overdragelse af ejendomme blandt interesseforbundne parter, værdiansættelsescirkulæret (gave og arv), dvs. cirkulære fra 1982, nr. 185.

 

Vurderingen har også betydning for personer, der bliver beskattet af værdien af fri bolig efter de særlige regler for personer med bestemmende indflydelse på egen aflønningsform.

 

Ved ejerskifte af fast ejendom betales en afgift for tinglysning af ejerskiftet. Tinglysningsafgiften udgør 1.400 kr. plus 0,6 % af salgssummen, dog minimum 0,6 % af den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering.

 

I dagens marked er det ikke utænkeligt, at salgspriserne for ejendomme ligger markant under den offentlige ejendomsvurdering. Kommende ejere i disse situationer kommer til at betale tinglysningsafgift af en fiktiv merværdi, da ejendommen værdi faktisk er mindre end den offentlige vurdering. Tilsvarende problemstillinger kan også være aktuelle i forbindelse med gennemførelse af generationsskifter. I det konkrete tilfælde er det vigtigt at få ejendommen omvurderet forud for tinglysningen. Anmodning om omvurdering skal ske til SKAT's afdeling for ejendomsvurdering.

 

Der skal anmodes om en aktuel vurdering på salgstidspunktet, en såkaldt VUL § 4-vurdering. En omvurdering koster 464,32 kr. indtil 31. marts 2010 og herefter 469,37 kr. Medfører omvurderingen, at ejendommens værdi nedsættes med mindst 10 % i forhold til seneste offentlige ejendomsvurdering, afholdes udgiften af det offentlige.

 

I hvilke situationer skal man overveje at klage over ejendomsvurderingen for 2009?
Er der fejl på den nye ejendomsvurdering, eller vurderes ejendomsvurderingen at være for høj, kan den påklages.

 

Det er KPMG's opfattelse, at man i følgende situationer skal være særlig opmærksom på de nye vurderinger, og om der skal klages:

 

  • Hvor familieoverdragelse af en fast ejendom kan blive aktuel. For eksempel ved forældrekøbte lejligheder, hvor overdragelsen kan ske til +/-15 % af den seneste ejendomsvurdering efter cirkulære 1982, nr. 185. Er det planen, at forældre vil overdrage til børnene inden salg uden for familien, så bliver denne overdragelse dyrere ved en stor stigning i den offentlige vurdering.
  • Hvor man kan spare tinglysningsafgift, da man står over for et ejerskifte, og handelsværdien vurderes lavere end den offentlige vurdering. Anmodning om omvurdering er også en mulighed i denne situation.
  • Hvor overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter er aktuel. For eksempel ved overdragelse fra et kontrolleret selskab til/fra hovedaktionæren.
  • Generelt ved generationsskifter, hvori der indgår fast ejendom med vurderingstermin pr. 1. oktober 2009.
  • Når der er stillet fri bolig til rådighed for selskabets hovedaktionær, da beregningsgrundlaget er enten anskaffelsesprisen eller den seneste ejendomsvurdering efter særlige beregningsregler, hvis denne er højere.
  • Når der er stillet fri bolig til rådighed for ledende medarbejdere (direktører m.v.), som er omfattet af ligningslovens § 16, stk. 9, da beregningsgrundlaget er enten anskaffelsesprisen eller den seneste ejendomsvurdering efter særlige beregningsregler, hvis denne er højere.
  • Når der er tale om første vurdering efter nybyggeri eller tilbygning. Der skal fastsættes en omberegnet 2001- og 2002-værdi, så man ikke betaler for meget i ejendomsværdiskat.

 

Klagemulighed og klagestatistik
Det kan i mange tilfælde være en særdeles god ide at klage, idet statistik fra Landsskatteretten på vurderinger viser, at over halvdelen får helt eller delvist medhold i deres klage.

 

Det er KPMG's erfaring, at en række sager tilmed afgøres med positivt resultat ved vurderingsmyndigheden.

Klagefristen for 2009-vurderingerne er senest 1. juli 2010.

 

KPMG bistår gerne med procesvurderinger/anbefalinger om klage m.v. og kan repræsentere klagere ved de administrative klageinstanser som vurderingsankenævn og Landsskatteretten.

 

Skattestoppet
Som beregningsgrundlag for ejendomsværdiskatten anvendes den laveste af følgende værdier:

 

  • Den ejendomsværdi, der er ansat for den pågældende ejendom pr. 1. oktober i indkomståret.
  • Den ejendomsværdi, der er ansat for den pågældende ejendom pr. 1. januar 2001 med tillæg af 5 %.
  • Den ejendomsværdi, der er ansat for den pågældende ejendom pr. 1. januar 2002.

 

Dermed vil den nye vurdering ikke få betydning for ejendomsværdiskatten, med mindre vurderingen falder til under 2001-/2002-niveau (eller burde falde).

 

Ved tilbygning eller nybygning skal man være opmærksom på korrekt fastsættelse af 2001- og 2002-niveau. Der sker ved denne omberegning efter KPMG's erfaring mange fejl.

 

For den kommunale ejendomsskat (grundskyld) gælder et modificeret/reguleret skattestop, da ejendomsskatten beregnes af det mindste af enten grundværdien eller sidste års beregningsgrundlag med tillæg af en reguleringsprocent.

 

For 2010 er reguleringsprocenten fastsat til 7 %. Grundskylden kan altså maksimalt stige med med 7 % fra 2009 til 2010.

 

Så selv om den nye vurdering er højere end handelsprisen, sparer man ikke nødvendigvis ejendomsskat, da der er henholdsvis loft og skattestop på grundskyld og ejendomsværdiskat.

 

Opgørelsen af ejendomsværdien
Vurderingen er foretaget pr. 1. oktober 2009. Den er beregnet ud fra ejendommens størrelse, alder, stand og beliggenhed og bygger på den officielle statistik over priserne på solgte ejendomme i det område, hvor ejendommen ligger.

 

SKAT har ved vurderingen fastsat to hovedtal: ejendomsværdien og grundværdien. Værdien anvendes til brug for beskatningen efter den kommunale ejendomsskattelov, dvs. for ejendomsskatter og grundskyld.

 

Grundlæggende grænse for vurderingen er efter loven altid værdien i "handel og vandel" ved salg til en fornuftig køber. Ved en fornuftig køber forstås i denne sammenhæng en køber, der ved købesummens fastsættelse tager den pågældende ejendoms formodede gensalgsværdi i betragtning. I den aftalte købesum kan der være indregnet omkostninger i forbindelse med prioritering af ejendommen. Vurderingen sigter principielt på den kontante realisationsværdi, dvs. på sælgerens bruttoprovenu.

 

Ved de friere skønselementer i vurderingssager skal der fra forvaltningens side kunne argumenteres for de valgte skøn og skønskriterier. Det er vores erfaring, at det kan de ofte ikke, da de udsendte vurderinger primært bygger på en kombineret "skrivebordsvurdering" og statistisk maskinel vurdering. For de mest almindelige ejendomskategoriers vedkommende laver SKAT således et maskinelt beregnet forslag til ansættelse af ejendomsværdi og grundværdi baseret på:

 

  • Beregning af vægtet etageareal
  • Beregning af generelt normtal
  • Beregning af lokalt normtal
  • Beregning af bygningsværdi
  • Sammenlægning af bygningsværdi med grundværdi.

 

Når der generelt fastsættes normtal for ejendomme beliggende i samme geografiske område, vil der altid være ejendomme, der uden individuel hensyntagen får en for høj ejendomsvurdering.

 

Timing af generationsskifter
KPMG skal henvise til følgende praksis fra SKAT:

"Som udgangspunkt kan vurderingen først anses for bekendtgjort, når den er blevet meddelt direkte til parten af SKAT, f.eks. pr. post på selvangivelsen.


SKAT accepterer dog, at skatteyderen ved disse familieoverdragelser kan anvende den ny vurdering, så snart vurderingen er lagt i skattemappen. Skatteyderen kan dog anvende den gamle vurdering, hvis den pågældende ønsker dette, indtil skatteyderen modtager den ny vurdering, f.eks. på selvangivelsen eller særskilt udsendt."

 

Kontakt

 

Hans Henrik Bonde Eriksen
Telefon +45 25 29 40 49
heriksen@kpmg.dk

 

[Billede mangler]

 

Claus Pedersen
Telefon +45 25 29 64 70
clauspedersen@kpmg.dk

 

[Billede mangler]

 

Per Nedergaard Nielsen
Telefon +45 25 29 40 99
pnnielsen@kpmg.dk

 

[Billede mangler]

 

Søren Dahlgaard
Telefon +45 25 29 64 68
sdahlgaard@kpmg.dk