Værdien anvendes til brug for beskatningen efter den kommunale ejendomsskattelov, dvs. for ejendomsskatter og dækningsafgifter.
Ejendomsvurderingerne kan alle ses på internettet på adressen www.vurdering.skat.dk fra den 2. marts 2009.
Det kan i mange tilfælde være en særdeles god idé at klage, idet tidligere statistik fra Landsskatteretten på vurderinger viser, at halvdelen får hel eller delvis medhold i deres klage - og allerede inden dette klageled - vil mange have fået nedsættelse enten lokalt ved vurderingsmyndighedens remonstration eller ved behandling i vurderingsankenævn.
Der vil være mange ejendomme, der har et forkert udgangspunkt for fastsættelse af ejendomsvurderingen for 2008, f.eks. fordi en for høj 2006-vurdering ikke er påklaget eller genoptaget tidligere. Dette efterslæb kan indhentes ved påklage af 2008-vurderingen og samtidig genoptagelsesbegæring for tidligere år.
Klagefristen for 2008-vurderingerne er senest 1. juli 2009.
KPMG bistår gerne med procesvurderinger/anbefalinger om klage m.v. og kan repræsentere klager ved de administrative klageled som vurderingsmyndighed, vurderingsankenævn og Landsskatteretten.
Vurderingsmyndighederne vil ud over en almindelig forøgelse af m2-priser ud fra stigningstakter for de pågældende områder udmåle højere værdier på områder, der er skønspræget.
Det gælder f.eks.
- skøn ved ansættelse af skovværdien for en skoveejendom eller
- skønnet over beregningsgrundlaget i forretningsejendomme/erhvervsejendomme, dvs. henholdsvis skønsmomenter ved opgørelse af 1) årslejen og 2) lejefaktoren.
SKAT har offentliggjort, at der trods krisen vil ske stigninger i ejendomsvurderingen i visse geografiske områder, bl.a. er der barslet meget store stigninger på landbrugsjord og gennemsnitlige stigninger på forretningsejendomme og fabriks- og lagerejendomme - visse steder op mod 15-16 %.
Der vil kunne være faktuelle fejl eller væsentlige fejlskøn forbundet med vurderingerne.
De typiske erhvervsejendomme, der bliver vurderet/reguleret pr. 1. oktober 2008, er:
- Beboelses- og forretningsejendomme (benyttelseskode 2).
- Forretningsejendomme (benyttelseskode 3).
- Fabriks- og lagerejendomme (benyttelseskode 4).
- Landbrug, skov, plantage, gartnerier m.v. (benyttelseskode 5-7).
Fejlkilder kan skyldes vurderingsmyndighedernes registergrundlag på den enkelte ejendom, f.eks.:
- Manglende fradrag for grundforbedringer (kan også være en fejl, der ikke er opdaget for tidligere år – og disse fradrag opretholdes i 30 år).
- Manglende korrektion af arealangivelser.
- Manglende iagttagelse af tilstand (vedligeholdelsesstand m.v.).
- Manglende korrekt sammenligning med andre tilsvarende erhvervsejendomme i området.
- Manglende konkret hensyntagen til den pågældende ejendom (individualiteten).
- At den pågældende ejendom alene kan tjene speciel benyttelse og/eller ikke har en almindelig god benyttelsesmulighed. At der ikke er taget højde for ydre miljøforhold, f.eks. vejarealer, støj og forurening.
- At udlejningsværdierne i det geografiske område rent faktisk ikke viser sig så gode, som vurderingsmyndighederne antager.
Ud over det skønsprægede ved vurderingerne ved opgørelsen af "rette årsleje" - som igen afhænger af de konkrete data omkring ejendommen m.v. - skal der ikke rykkes meget på den skønsmæssigt anvendte "faktor", før værdien rykker sig væsentligt. Begge disse skønsprægede dele af vurderingsmeddelelserne skal nøje overvejes modargumenteret i forbindelse med førelse af klagesag.
Allerede derfor er der grund til nøje at vurdere rigtigheden heraf i vurderingerne, herunder om der skal ske påklage og genoptagelse for tidligere år.
De enkelte skønsparametre varierer meget efter ejendomstypen.
Grundlæggende grænse for vurderingen efter vurderingsloven er værdien i "handel og vandel" ved salg til en fornuftig køber.
Ved en fornuftig køber forstås i denne sammenhæng en køber, der ved købesummens fastsættelse tager den pågældende ejendoms formodede gensalgsværdi i betragtning. I den aftalte købesum kan der være indregnet omkostninger i forbindelse med prioritering af ejendommen. Vurderingen sigter principielt på den kontante realisationsværdi, dvs. på sælgerens bruttoprovenu.
Ved de friere skønselementer i vurderingssager skal der fra forvaltningens side kunne argumenteres for de valgte skøn og skønskriterier.
Det er vores erfaring, at det kan de ofte ikke, da de udsendte vurderinger primært bygger på en kombineret "skrivebordsvurdering" og statistisk maskinel vurdering.
Når der generelt fastsættes stigningsprocenter for visse typer ejendomme beliggende i samme geografiske område, vil der altid være ejendomme, der uden individuel hensyntagen får en for høj ejendomsvurdering.
Du kan læse mere i KPMGs publikation om "Fokus på erhvervsejendomme - ejendomsvurderingen og ejendomsskatterne". Publikationen henvender sig til ejere og lejere af erhvervsejendomme og gør opmærksom på de betydelige besparelser, der kan være at hente ved en gennemgang af ejendomsvurderingen. Publikationen præsenterer de hyppigste fejl i ejendomsvurderingen og beskriver procedurerne forbundet med en klage over den offentlige ejendomsvurdering.