Die hohe Zuwanderung und ein tiefes Zinsniveau haben zu einer bedeutenden Nachfrage nach Wohneigentum und dadurch zu höheren Preisen geführt. Dieser Finanzierungshintergrund ist nicht ohne Risiko für die Banken. KPMG hat zusammen mit dem Institut für Finanzdienstleistungen Zug der Hochschule Luzern und weiteren Spezialisten eine Analyse der Kräftefelder in den vielfältigen Ursache-Wirkung-Beziehungen im schweizerischen Immobilien- und Hypothekarmarkt vorgenommen. Die Resultate werden in 7 Thesen beleuchtet.
Die Schweiz ist als Wirtschaftsraum, aber auch als Immobilienmarkt äusserst attraktiv. Aufgrund der intakten volkswirtschaftliche Rahmenbedingungen, der politischen Stabilität und einer ausgesprochen hohen Lebensqualität reisen mehr hochqualifizierte Arbeitskräften in unser Land ein als aus. Dies wirkt sich positiv auf die Immobiliennachfrage aus. Gefragt sind insbesondere Arbeits- und Wohnimmobilien in attraktiven Regionen wie den Grossräumen Genf und Zürich. In einigen wenigen Regionen und Subsegmenten waren in den letzten Jahren Immobilienpreis¬entwicklungen zu beobachten, welche die Inflation deutlich übertroffen haben und Merkmale einer Überhitzung aufweisen. Insgesamt bestehen in der Schweiz derzeit aber keine Preisblasen, denn sowohl bei den Märkten für Wohneigentum als auch bei den Renditeliegenschaften sind die zu beobachtenden Preisanstiege weitestgehend durch natürliche Marktfaktoren erklärbar.
Angesichts der Rahmenbedingungen, die sich laufend ändern, ist früher oder später mit einer Korrektur des Preisgefüges im Wohnungs- und Büroimmobilienmarkt zu rechnen. Dafür gibt es mehrere Gründe: Erstens ist ungewiss, wie lange die guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen noch anhalten und damit den anscheinend ungebrochenen Zustrom von Fachkräften in die Schweiz begünstigen werden. Zweitens ist unsicher, wie lange das tiefe Zinsumfeld noch bestehen bleibt. Obschon die Tragbarkeitsregeln auch für höhere Zinsen bereits überall ausgelegt sind, verbleibt ein hohes Unsicherheitselement.
Dass nach Ablauf einer Festhypothek neu refinanziert werden muss – unter Umständen zu markant höheren Zinsen – wird nicht selten verdrängt. Vor diesem Szenario haben denn auch die Schweizerische Nationalbank und die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht gewarnt. Eine wesentliche Rolle spielen die «Exception-to-Policy» -Geschäfte, bei denen die Grundsätze einer vernünftigen Kreditpolitik nicht eingehalten werden. Wollen die Banken Verluste möglichst verhindern, werden sie insbesondere langfristige Festhypotheken mit ebenfalls langfristig ausgerichteten Amortisationsregeln verbinden.
Rund drei Viertel des Gesamtertrages der Regional- und Kantonalbanken, die im Immobilienfinanzierungsgeschäft tätigen sind, stammen aus der Vergabe von Hypothekarkrediten. Die damit verknüpften Risiken sind durch angemessene organisatorische Massnahmen zu minimieren, vor allem vor dem Hintergrund eines Tiefzinsumfelds, das verführerisch auf die Kreditnehmer wirken kann. Die Risikopolitik ist so zu gestalten, dass der geografische Spielraum wie auch die Vergabekriterien klar festgelegt sind.
Auch wenn man auf absehbare Zeit mit vergleichsweise tiefen Zinsen rechen darf, sind die Banken gut beraten, mit intelligenten Frühwarnsystemen und mit Hilfe von Szenarioanalysen und Stresstests überraschende Entwicklungen zu simulieren und nötigenfalls Gegenmassnahmen einzuleiten. Dazu gehört auch, ihr Asset und Liability Management so auszugestalten, dass sie gegen allfällige abrupte Zinserhöhungen abgesichert sind, selbst wenn dadurch der Ertrag geschmälert wird.
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KPMG hat zusammen mit Prof. Maurice Pedergnana vom Institut für Finanzdienstleistungen Zug der Hochschule Luzern und den Immobilienmarktspezialisten Stefan Fahrländer und Stephan Kloess eine Analyse der Kräftefelder in den vielfältigen Ursache-Wirkung-Beziehungen im schweizerischen Immobilien- und Hypothekarmarkt vorgenommen. Ergänzend wurde eine Umfrage bei rund zwanzig im Hypothekargeschäft tätigen Banken durchgeführt.
Die Resultate werden in 7 Thesen beleuchtet:
- Mittelfristiges Korrekturpotential trotz langfristig positiver Tendenzen
- Makroökonomie dominiert Immobilienmarkt
- Hohe Nachfrage trifft auf rigides Angebot
- Renditen orientieren sich an falschen Massstäben
- Zinsniveau verführt
- Weiteres Volumenwachstum führt zu erhöhten Risiken
- Risiken in der Bankbilanz sind unvermeidbar, aber Steuerbar
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